Actes de vente de biens immobiliers. Est-il vraiment important d’inclure le “rapport de conformité et de conformité du bâtiment” ?

Tout ce qui n’est pas une obligation et n’est pas souvent sanctionné en Italie est pris à la légère ou un moyen de le contourner est recherché. Malheureusement, cela arrive aussi quand il s’agit de choses importantes, telles que :acheter la maisonun moment fondamental dans la vie de toute famille.

Une étape importante qui, si elle n’est pas abordée avec la prudence nécessaire, peut aussi virer au cauchemar, car il s’agit d’un dossier très complexe dans lequel interviennent courtiers, vendeurs, entreprises, notaires, techniciens, chacun ayant des intérêts et des connaissances spécifiques.

Il faut donc suivre les bonnes étapes. Le plus important, avant l’achat, avant même la signature du compromis et surtout avant le versement des acomptes, est de demander le “constat de conformité de l’immeuble et de conformité cadastrale”.

Le “rapport de conformité des immeubles et de conformité cadastrale”

Il s’agit d’une attestation fournie par le vendeur et incluse dans l’acte de vente.

Il est préparé par un technicien qualifié qui, sous sa propre responsabilité, après avoir comparé les Plans joint au permis de construire et déposé au Registre Foncier avec l’état réel constaté lors d’un état des lieux, déclare si la conformité urbanistique et cadastrale du bien est conforme ou non.

Elle a été introduite le 1er septembre 2017 dans le but d’étendre les obligations de vérification qui incombent déjà au notaire. A l’heure actuelle, aucune loi ne régit cet important document qui résulte en réalité d’une convention entre le Conseil National des Notaires, Architectes, Ingénieurs et Géomètres.

En effet, le droit notarial prévoit l’obligation d’indiquer dans les actes de vente les détails des autorisations, conformément et aux fins de la loi du 28 février 1985, n. 47, relative au contrôle des activités d’urbanisme et de construction.

Il est à noter que toutes les déclarations à faire en vertu de ladite loi sont faites par les propriétaires ou autres ayants droit, sous leur responsabilité personnelle et avec obligation du notaire pour vérifier l’exactitude (documentaire uniquement) des données fournies.

Le rapport technique intégré, en revanche, est quelque chose de plus. Une véritable attestation signée par un professionnel concernant la conformité du bien, non seulement du point de vue conception, mais aussi avec retour d’expérience sur site. En effet, le technicien doit confirmer que l’état des lieux correspond aux actes déposés au Registre Foncier et à la commune, ainsi que l’existence des certificat de viabilité

La relation de correspondance et la convivialité/habitabilité des bâtiments

L’accessibilité des bâtiments est une question délicate car le notaire n’est pas obligé de vérifier la présence de ce document, qui est à l’origine de la plupart des litiges sur le sujet. vente de biens immobiliersavec un balancement continu de la jurisprudence sur le fond.

Il y a même des déclarations qui vont jusqu’à expliquer la résolution de la vente par manque d’accessibilité.

Il apparaît immédiatement qu’il s’agit d’un document essentiel pour la protection des Parties contractantes : d’une part, l’acquéreur est protégé quant à la régularité du bien, d’autre part, en cas d’incohérences ou de fausses déclarations, le le cédant a la possibilité de s’adresser au technicien ayant établi le constat et sera ainsi exonéré de toute demande de dommages et intérêts (nous vous rappelons qu’en cas de résiliation du contrat, il devra rembourser l’intégralité du prix).

De plus, la vérification précise du technicien permet d’identifier la présence de restrictions pouvant affecter l’évaluation à la fois du prix et de la facilité d’achat et qui ne sont souvent pas divulguées au moment de la négociation ou de la décision finale d’agir ( contraintes paysagères, à valeur de témoignage et en tout cas contraintes contraignantes pour l’acquéreur).

En pratique, en revanche, afin d’économiser les frais du technicien, le cédant accorde souvent une remise sur le prix et la volonté convenue de ne pas faire usage de cette protection, possibilité prévue par la loi, est indiquée à la place.

Certes aucune remise ne peut compenser les protections auxquelles les Parties n’ont pas accès (ou en tout cas accéderont avec plus de difficultés et de frais) en renonçant au constat de conformité de l’immeuble.

Ce qui doit être inclus dans le rapport

Le technicien (ingénieur, architecte, géomètre) qui signe le rapport technique sur la base des documentation cadastraled’accès aux documents à la commune et sur la base d’une inspection de la propriété, conscient des responsabilités pénales auxquelles il encourt en cas de fausses déclarations, doit déclarer :

  • le respect/non-respect de l’état des lieux des données cadastrales et l’inexistence d’écarts aux fins de la détermination du revenu cadastral ;
  • sur la base des documents retrouvés dans les archives municipales, la régularité de l’urbanisme du bien, ou s’il a été construit avant 1967
  • l’existence de titres d’amnistie
  • les détails de praticabilité/habitabilité, si disponibles
  • la concordance de l’état des lieux (en termes de destination et de géométrie) avec les documents cadastraux et d’urbanisme
  • tout écart présent.

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